仲介不會跟你講的4 件事 日本買房風險評估

仲介不會跟你講的4 件事 日本買房風險評估

日本是不少台灣人喜歡去玩,其實近年海外置業的新風潮下,日本買房也熱絡起來,甚至有房地產仲介業者還結合旅行社,揪團赴日看房兼旅遊。雖然近年日本有奧運、賭場等因素,不少人都看好房產前景,然而在數據分析下,其實有 4 個不得不知的潛在風險。

風險 1:空屋多於家庭數字
日本總務省每 5 年會公佈全國空屋率,於 2013 年日本全國住宅數量共 6,063 萬戶,但家庭數只有 5,245 萬戶,空置房達 818 萬。根據日本野村總研預測,今年的日本房屋空置率料超過 1 千萬。

思考點:
空屋多表示供過於求,在大量老舊空屋無人問津,仍不斷有新房出現吸引客戶,你有信心可成功租出自己的二手房子嗎?

風險2:少子化人口老化趨嚴重
少子化與人口老化,眾所周知是日本兩大問題。日本人的出生率(指平均女性一生中所生的小孩數),據日本厚生勞動省於 2018 年 6 月初公布,去年的出生率只有 1.43(世代更替水平為 2.0)。在 47 個都道府縣中,出生率最低的是東京都。2017 年的日本出生人數約 95 萬,按年下跌 3 萬,屬有統計以來最低紀錄。同年死亡人數為 134 萬,按年增逾 3 萬人,屬戰後最高紀錄。

思考點:
日本人口減少,在地買房後放租不易,這樣不就更難回本了?想成功租出單位,房地產仲介業者又有甚麼好建議給大家呢?

風險 3:民宿法可能導致惡性競爭
日本於 2018 年 6 月 15 日實施民宿法,規管 Airbnb 經營。新例下,民宿每年只可以開業 180 天,部分地區如中野及新宿,更只可在週六及日營業。大阪市雖然可以全年營業,但禁止道路在寬度不足 4 米的區域經營。至於京都則只容許民宿在每年 1 月到 3 月期間營業。而且在日本置業後,業主每年均要交類近差餉的「固都稅」,及涉及每年租金收入的「所得稅」,這些成本都是香港。

思考點:
當一眾中國、香港、台灣、韓國的業主因為民宿法,都放棄將單位租予遊客,轉而放租予當地人,這樣會否拖低日本房市租金價格,影響租金回報?會變成爭相減價的惡性競爭嗎?

風險 4:天災對房子的影響
日本位於地震活躍區的國家,地震非常頻繁。在 2011 年 311 地震後,因為出現福島核事故,不少住宅因位處核福射區而被迫廢棄。或許房仲會跟你說,大家所購買的保險,均會賠償地震對於單位所造成的損失,但要注意,單位維修時間愈久,帶來的租金損失則愈大。

思考點:
如果業主是退休人士,而且把物業租金作為主要收入的話,萬一在震後沒有租金收入,兼需額外支付維修費的情況下,可有能力應付

日本買房 要懂得如何出售停損
投資首要是有回達,不管日本房價有多便宜,只要沒有回報,就是一個錯誤的投資決定。情況如同台灣的蚊子館,商家進駐後卻沒有遊客,結果落得虧本收場。如果你打算在日本購屋,應考慮東京奧運過後,日本房產的前景。

世界上,沒有永遠賺錢的生意,所以在日本投資房產,也需要做好退出的準備,不單要知道如何買,更要知道如何賣,脫手時需否繳稅,不然會把出售的利潤大幅減低。