首貸族必讀-台灣房貸類型懶人包:利率篇

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台灣的房貸制度異常複雜,粗略估計市場提供的房貸產品多達近10種,每種均有各自的特性,「首貸族」看得花多眼亂,到底該如何選擇?其實,如果想要拆解房貸產品背後的奧妙,MoneySmart小篇提醒一定要先釐清一項概念:「利率的計算方式」。

指數型房貸利率=指標利率+加碼利率

台灣各大銀行計算利率方式比較多「花樣」,但基本離不開以上這道公式:「指標利率+加碼利率」。

指標利率即是銀行在金融業界中最基本的資金出借利率。各銀行對於「指標利率」的定義有別,如玉山銀行的指標利率,則是以國內十家銀行之「一年期定期儲蓄存款固定利率」平均值為基準。

銀行出借房貸的時候,當然會希望再於指標利率上,再加上更多利率,以獲得更多利息,這就是所謂的「加碼利率」。

市場上林林總總的房貸方案,利率分段的差別,大多也是源自於「指標利率+加碼利率」這兩項利率的差異。這類型的房貸,我們則可統稱為「指數型房貸」(ARMs、adjustable rate mortgages)

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一段式房貸:利率較穩定 方便理財

這樣一來,大家就明白,到底為何會有市場上各種「X段式房貸」,當中正因「指標利率+加碼利率」的計算形式有異。

俗稱「一段式房貸」所指的,是貸方向銀行借款時,將會訂定還款期間「固定加碼利率」,其後20年至30年,利率也會基本維持於一定水平,對於貸方而言,能夠更妥善地理財。

多段式房貸:利率或於後段急升 須仔細理解條款

多段式房貸則可視為「遞進式房貸」,以指標利率為基準,貸方將逐步經歷不同階段的加碼利率,而每一階段的利率,會比前一段為高,如市場上的「二段」及「三段」房貸,第三段的加碼利率,會較首段加碼利率為高。

遞進式房貸的特徵在於首段還款期內,利率會較「一段式房貸」來得低,對於資金有壓力,或是首段時間有額外收入(如年終獎金)而能提高還款的貸方來說,會比較有利。不過要謹記「銀行不會做虧本生意」,貸方要仔細計算能否負擔後段的利率,千萬不能因為首段利率較底,而貿然選擇多段式房貸。

有錢到底該還掉房貸, 還是投資儲蓄險呢?

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