外國買房收租 4點必看事項

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2018 年對台灣來說好壞參半,好的是全球經濟普遍回升,雖然有中美貿易戰的陰霾,但國際貨幣基金組織IMF,預期2018年和2019年全球經濟成長率約 3.7%;壞的是IMF對台灣今、明兩年的預測,都低於全球經濟成長率,分別只有2.7%與2.4%。

當台灣經濟表現遜於全球各地,投資者自然會想會在海外作投資,其中不動產是相當熱門的一環;傳統有美、加歐洲等地,近年台灣的新南向與中國的一帶一路政策,東南亞國家變得熱門起來也投資海外物業時,需注意甚麼呢?

1.挑選地點先看政治氣候
在海外投資不動產,當地政治局勢,與及地區局勢是否安定,往往是重要考慮因素。有些地點作為旅遊地點或許不錯,但投資則是另一回事,如泰國近十年來都處於政局不穩狀態,東協國家曾發生排華運動等,都對房市有一定影響。海外投資不是看中具增值潛力就是租金回報穩定,若政治情勢不穩的話,可能兩者都一場空。

2. 投資前停看聽 算清細節
海外不動產的代銷公司常會以五花八門的話術,讓消費者覺得該建案很有潛力,例如以 5%-8% 回報,看似很吸引,但要留意不少是毛投資報酬率,還未損掉管理費、稅項等支出,實質收益可能只有 2% 甚至更低,跟的台灣租金回報相差無幾。所以投資前要先停看聽,算清楚實際回報細節,不可盲目投資。

3.避免投資老化地區
人口組成部分也是必需考慮,以日本為例,當地的可住房的數目,遠遠超過家庭數目。加上人口老化嚴重,出生率下降,新建案每年都出現,投資房地產能否長期有人租用而獲利,就很讓人質疑。當愈接近2020年,「奧運效應」的光環開始消褪,當地的房市或許有下調的可能。

4.留意稅制與匯率
當上述3點完全考慮過後,大家就需了解當地的制度,例如出租轉售單位時有甚麼限制,當地政府會抽取多少交易利潤作為稅收?例如馬來亞西近年將外國人投資房地產的門檻,提高至100萬馬幣(約740萬台幣)、歐洲部分國家也有租金上限等。此外另一個不可不知的,就是匯率風險,近年日圓貶值,英鎊亦因脫歐而貶值,加上中美貿易戰等因素,匯價波動有可能造成匯差損失。

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