決定在泰國買房前 6 件你要知道的事

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以往華人在海外投資置業,都是考慮美、加、澳、紐等國家;不過近年台灣的新南向,中國的一帶一路等政策,東南亞國家房市被視為具發展潛力,加上資金門檻較低,成為海外購房的新風潮。其中泰國曼谷是頗熱門的選擇,因為房價比其他亞洲城市便宜,國際化程度也高。雖然看似美好,但泰國買房其實有好幾個隱憂,入手前不得不知。

隱憂1:買房門檻高 進場需具一定條件
台灣不乏房地產可以投資,為何要大老遠跑到泰國去買房呢?投資首要當然是回報,有分析指台灣的出租投資報酬率為2.06%,而泰國則達 5.13%,當中差距頗大。泰國買房也有相當門檻,因為當地政府擔心外國人炒賣房地產影響民生,所以限制房貸利率達6%,而且最多只有五成,為期十年,所以要有相當條件才能進場投資。

隱憂2:政治不穩騷亂 影響出租回報
泰國多年來政治局勢不穩,然而這點卻是被許多買家所忽視。於過去10年,泰國政局多次動盪,曾出現紅衫軍與黃衫軍的對峙,封路阻機場交通,火燒破壞遊客區等;今年初泰國觀光局台北辦事處亦表示遊客前往不要穿紅、黃色衣服。政治局勢不穩,自必然影響經濟,特別對泰國這一個以旅遊業為重要經濟命脈的國家來說特別嚴重。如果以放租收取回報而投資房產的話,更要多作考慮。

另外,據英國恩茲利保險公司(Endsleigh)根據2017年旅遊保險索償數字,所整理出「全球最危險旅遊國家排行榜」,榜中首位即為泰國,這一點大家亦需要留意。

隱憂3:內銷疲弱 建案銷售不足
根據跨國商務房地產公司Colliers International調查,2018年第二季曼谷銷售的新建案中,只有66%能成功出售。至於首季推出的建案,很多未達50%。這銷售率低除涉及地段因素外,更因發展商高價投地後將成本轉移到消費者身上,令當地人在經濟上難以購入。

而且新建案的數量與售價,都出現下跌的情況。次季新供應單位8,511伙,按季跌40%。每平方米售價為109,092泰銖(約TW$13,167),按季跌20%。Colliers International預測,曼谷居民對房屋的需求量,將不會有太大增長。不少發展商為求清貨,除推折扣優惠外,亦盡量拓展中國及台灣等市場,吸引買家投資。然而銷售不足即代表空屋率高,如作放租為投資目的,難度就大增。

隱憂4:捷運宅受歡迎 但要實地考察
據泰國地產媒體thailandproperty.new報道,現時曼谷的出租回報率約 5% 左右。如果要更報高,就要以具消費能力海外租客為目標,相對地樓價及管理費亦較高。而且地點亦相當重要,和台北一樣,捷運宅很受上班族歡迎,位於捷運毗鄰的房子,比起出了捷運站還要到大街對面的建案,價格可以相差達兩成以上。有分析指出即使在曼谷捷運沿線,也不一定是已開發地區,所以消費 可以只聽代銷商一面之詞,建議一定要實地考察,看看物業附近交通、生活機能等是否完善。

隱憂5:外國人買房 價格更貴
泰國房市,向來存在著泰國人與外國人購買不一樣的做法,而且這樣的行為在當然不算違法。早前,泰國公寓協會(Thai Condominium Association)名譽主席在接受曼谷郵報(Bangkok Post)訪問時,透露於去年一個新落成的建案,售價是中國買家會較泰國人貴10%至20%,而他認為不少中國買家購入單位後,多數會出租予旅遊代理或作為Airbnb使用。

隱憂6:民宅作Airbnb 房東可被判刑罰款
目前Airbnb在泰國並不是完全合法。據泰國旅館營業條例,業主如打算按日出租單位予旅客,必需領有牌照,違者將被判刑罰款。同時和不少外國國家一樣,泰國人一般亦不喜歡自己的住宅單位與Airbnb為鄰,甚至有一些住宅大廈會發出通告,禁止有單位出租作旅館,入住旅客亦會被視為非法入侵者,且將被拘捕及需付上刑責。

MoneySmart海外買房祕技:曼谷買房 門檻低但脫手難?
泰國房地產市場是門檻低,脫手難。特別是現在曼谷樓市供過於求,發展商都在減價及尋找海外買家購入,再加上每年都有新的建案落成。
如果你的是平價單位,縱然位於鐵路沿線,只要遠離市區,就難以脫手,只可以放租予當地人。所以在泰國買房,應當作中長線的投資前景。

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